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《环球》杂志揭露移民陷阱:买房移民不靠谱
 
 
 
    
《环球》杂志揭露移民陷阱:买房移民不靠谱

   
    《环球》杂志 《环球》杂志2013年第9期封面
    买房·移民·陷阱
   
    超英赶美的房价,遮天蔽日的雾霾,压垮书包的作业,不断扩展的海外产业,以及其他种种说得出口或说不出口的原因,正让一部分中国人将目光投向了海外。
   
    移民的途径之一,据说是买房。
   
    “66万元人民币买房移居德国”、“10万欧元就能拿到瑞典国籍”、“16万欧元西班牙买房全家移民拿绿卡”、“意大利100万元人民币买房可获居住权”……自去年以来,网络上先后传出欧洲多国“买房即可移民”的消息。
   
    据搜房网发布的《2012年中国购房者海外购房趋势报告》,在中国人海外购房对象中,美国是最受青睐的国家,其后是澳大利亚和加拿大。在1200万参与调查的潜在购房者中,43%称移民是海外置业的主要目的;其次是教育,占25%;投资占比为23%。
   
    然而,买房与移民之间是否有直接的关系?“居住权”和“永居权”有着哪些差异?中介天花乱坠的吹嘘有几分可信度?买房时除了房价还有哪些支出?买房后,房产税、维修费是否承担得起?
   
    《环球》杂志调查发现,海外买房,看上去很美,却也隐藏着太多的陷阱。
   
    买房,真能买来绿卡?
   
    在海外购房,要注意“居住权”与“永居权(即通常说的拿绿卡的区别)”。永居权即有永久居住的权利,而居住权是短期内居住,时间一过,需要再次提交居住申请,申请条件包括个人收入、存款、在该国居住时间等。如再次申请失败,可能有房都住不得。
   
    《环球》杂志记者/黄亚男(发自尼科西亚)
   
    《环球》杂志记者/柳丝(发自洛杉矶)
   
    《环球》杂志记者/饶博(发自法兰克福)
   
    “更充分的移民保障、三房私家游泳别墅、33万欧元起”,在地中海岛国塞浦路斯,高速路边一巨幅房地产广告直接用中文这样写道。
   
    也确实有中国买主因此上钩。他们对《环球》杂志记者说,吸引他们的,就是广告中“购30万欧元以上住房,即可获得永久居民身份”的条款。
   
    其实,不止塞浦路斯,在互联网上,诸如美国、葡萄牙、德国、瑞典、西班牙等国“买房即可移民”的说法,颇为惹眼。一些有意“走出去”的中国人则跃跃欲试,不少人更将资金投入到海外房产项目中,其中包括美国的“犯罪之都”底特律。
   
    但《环球》杂志经过调查发现,很多国家“买房即可移民”的口号,几乎都是不那么靠谱的宣传。确实,塞浦路斯政府出台了购房可获得永久居住权的政策,葡萄牙也曾放宽了移民政策,但这些政策背后还有诸多的附加条件,稍有不慎,购房者即可能陷入有房不能住、投资打水漂的困境。
   
    寄托在房子上的“移民梦”,背后往往是深不见底的黑洞。
   
    塞浦路斯,美景与忽悠
   
    王东(化名)夫妇站在自己别墅的大落地窗前,欣赏着地中海的美景,他们多少次想像的场景终于变为现实。
   
    这对中国夫妻来自北京,今年2月刚在塞浦路斯买了一栋别墅,他们花了33万欧元,(约合267万元人民币,在北京二环内大致可以买个40平方米的普通公寓房)。别墅位于塞浦路斯西南部帕福斯的一处半山之所,由此即可看到地中海宜人的景色。
   
    “买房能获得塞浦路斯永久居住权,对我们最有吸引力。”王东向《环球》杂志记者表示。其实,这也正是绝大多数塞浦路斯中国购房者的想法。
   
    但让王东失望的是,买房移民的梦,存在着太多的变数。
   
    为吸引更多外来投资,塞浦路斯政府规定,非欧盟国家公民在塞浦路斯投资30万欧元房地产就有资格获得永久居住权,即PRP(永久居留证,相当于绿卡,不是国籍)政策。但要符合条件,难度可真不小:
   
    第一,投资者可支配年收入须在3万欧元以上,收入必须是在塞浦路斯以外的地方所得,可以是工资、养老金、股票、房租等,每增加一位附带申请人(指18岁以下的未成年子女)需增加5000欧元。
   
    第二,投资者提交办理PRP的申请表时要附有房产证或者交易合同,房产的市场价值最少要30万欧元并证明至少已经付款20万欧元。
   
    第三,投资者必须提供塞浦路斯银行关于其已经存入至少3万欧元的确认信,这笔钱至少要在银行存3年,前两项中提到的金额需证明是海外汇款。
   
    第四,投资者必须提供一份有无犯罪记录证明(如果投资者住在海外的话),证明由其所在国的政府提供,此人不能对塞浦路斯公共安全构成威胁。
   
    第五,投资者还应该提交一份声明,表示他无意在塞浦路斯工作或者涉及任何形式的生意(如租房)。
   
    第六,投资者两年内必须到塞浦路斯至少一次。
   
    如果文件齐全,投资者预计一至两个月内可以通过审查,并取得PRP。但需要注意的是,投资买房只能获得永久居住权而非正式移民,不能享受当地人的许多福利。换言之,他们只能在塞浦路斯花钱,别想在这里找工作挣钱。
   
    按照规定,外籍居民获得塞浦路斯永久居住权5年以上,才有资格申请塞国国籍,但最终入籍仍非易事。有当地人就说,一般情况下,能入籍的大多是和塞国公民有婚姻关系的外籍人,其他人很难被接受入籍。
   
    另外,目前塞浦路斯虽然已签署了申根协定,但迟迟没有实施,因此购房者以为拿到塞浦路斯的PRP,就可以自由出入欧盟国家,显然并不现实。也就是说,即使拿到塞浦路斯的PRP,到其他国家、包括欧盟国家仍需要办理签证。
   
    《环球》杂志记者了解到,一些中国购房者总认为塞浦路斯会很快落实申根协定,他们是在为未来做准备,但这种想法可能是一厢情愿。
   
    因为塞浦路斯还处于分裂状态,加入欧盟的塞浦路斯,只是政府控制的希腊族塞浦路斯人聚居的塞浦路斯岛南部地区。土耳其族人居住的北部地区则处于土耳其控制之下,1983年土族宣布独立,成立了“北塞浦路斯土耳其共和国”,但仅得到土耳其一国的承认。塞浦路斯希土两族一直在努力通过和谈寻找一条统一之路,但到目前为止统一前景仍不明朗,因此如果塞浦路斯问题得不到解决,加入申根区基本没有可能。
   
    而3月的塞浦路斯政府“抢银行”风波发生后,一些把钱放在塞银行里本打算买房或投资的人,存款已面临缩水。塞浦路斯政府3月30日宣布,依照欧元集团的救助方案,在塞浦路斯银行里存款超过10万欧元(约合13万美元)的大储户,将最多损失六成,远高于先前预期。
   
    这场仍在发酵的危机提示人们,小岛上的银行或许是避税的天堂,也可能被风暴席卷。对于那些已经在塞浦路斯买房的人来说,则要担心下一个问题:随着危机的不断蔓延,塞浦路斯经济陷入深度衰退已成定局,刚买下的房子会贬值多少?
   
    芝加哥,商业房产骗局
   
    2012年7月,一个名叫赛斯的29岁美国人来到上海,推介一个名为芝加哥会议中心的项目。
   
    赛斯极具演讲天赋,他告诉有意投资美国的中国人,这个芝加哥会议中心项目已与喜达屋酒店、洲际酒店和凯悦酒店签有特许经营协议,将于2012年夏天破土动工。
   
    他宣称,投资者只要给项目支付50万美元的投资费用和4.15万美元的“劳务费”,他将确保他们获得美国的移民签证。如不成功,这些款项将如数退还。
   
    如此低风险、高收益的项目,让打算去美国闯荡的不少中国富人砰然心动。据统计,先后有249名中国投资者签约,向这个芝加哥会议中心项目支付了1.45亿美元。
   
    之后,噩梦开始了。
   
    今年2月,芝加哥会议中心项目被美国证监会起诉。指控书称,赛斯“刻意误导和用虚假信息骗取了外国投资人的资金”,操纵的项目存在多方面的欺诈行为。
   
    首先,赛斯口中的与喜达屋和洲际酒店特许经营协议,在该项目成立前就已终止;与凯悦酒店的协议,则根本不存在。
   
    其次,在芝加哥建筑许可数据库中,根本查不到动工许可。该项目的土地估值也被严重高估,在2008年不足1000万美元购买的2.8英亩土地,在股权说明书中被估值为1.77亿美元,而该地区同样一英亩价格只有40万美元左右。
   
    同时,该项目谎称获得伊利诺伊州政府的约3.4亿美元的支持,并向移民局提供伪造文件证明资金来源。美国证监会表示,其私募招股书中的“项目价值评估为人为捏造”,资金保障“子虚乌有”。
   
    东窗事发后,美证交会对赛斯及其两家公司的资产进行了冻结,保留了上亿美元的投资款项,但投资者被骗的1100万美元管理费用已有九成被花掉。
   
    对于数百名中国投资者而言,管理费显然已难以追回,投资款追回也需要一系列手续,面临诸多变数。
   
    事发之后,在中文搜索引擎中,仍然能找到十余家中国移民中介机构为赛斯到中国宣讲所制作的宣传网页标题。
   
    这并非第一起投资者在美国被骗案件。路透社2010年的调查显示,每年有上千名投资者因为希望得到美国绿卡,受到奸商的欺骗,但并不是每一起诈骗案都能被成功侦破。
   
    在美国,投资移民项目是美国移民法中针对海外投资移民者所设立的移民签证类别,简称“EB-5”。据《环球》杂志记者了解,在美国,买房与绿卡划不上等号。只有买了商用房,如酒店、娱乐场所等,并经美国政府确认,该项目提供了一定数量的就业岗位,才会向投资者发放两年临时绿卡,但这也不意味着就能最终取得绿卡,两年后,美国政府还要继续评估该项目,如果达不到标准,绿卡将会终止。
   
    而如果购买别墅等住房,无论花了多少钱,都与绿卡或者移民没有关系。买了房子,去美国一样要办签证。
   
    德国,买房无关移民
   
    去年下半年,一条“66万元人民币买房移居德国”的微博,吸引了众多眼球。据微博称,这个项目由德国“新布吕克国际商业中心有限公司”(ICCN)推出,购买50平方米公寓一套,以此房产注册一家独资公司,便可能获得德国长期居留权,享有“自由通行法、意、荷、比、瑞、西等24个欧盟国家”的便利,而购房费用加移民手续费总计66万元人民币。
   
    66万人民币,在北京二环内或许只能买个厕所。如此低的门槛,以及德国和欧洲的诱惑力,让一些本就想“走出去”的国人“蠢蠢欲动”。
   
    国内一家媒体的记者在推出这一项目的ICCN公司网站上,在线留言咨询如何购房。几分钟后,记者接到来自深圳的电话,自称姓刘的一位女士介绍了这个项目,并称已有64位客户与他们签署了有关协议。
   
    据《环球》杂志记者了解,ICCN项目的确存在,这家公司位于德国西南边境莱茵兰-普法尔茨州,该州当地年轻人口流失严重,劳动力不足,当地正通过设立房产交易平台、改善企业经营环境等方式刺激当地的房地产市场、留住劳动力。
   
    但是,要想移民德国还需要一个前提。细读微博可以发现,其中有“成功运营公司3年”的字样,这是以德国《居留法》为依据的。
   
    在德国,成立公司的最低注册资金为2.5万欧元。旧版《居留法》规定,外国人通过投资获取居留许可,其投资额至少为25万欧元,并为当地创造至少5个就业岗位。2012年8月1日起,修订后的《居留法》实施,去掉这项规定,但仍保留了投资需“满足当地经济利益需求、为经济带来积极影响”等要求。
   
    一些咨询机构分析,去掉投资额等硬性要求,并不意味着德国降低投资移民门槛。这项改变只是为吸引更多的外来投资,作为应对,外国人管理局对商业计划书等申请材料的审核可能会更加严格,为检验企业是否符合当地利益、促进当地经济,德国商会、劳动局等部门对企业背景、投资规模等方面的审核也会更缜密。
   
    在德国,2012年4月,一些咨询机构收到很多关于“置业移民”的问询。德国投资咨询机构“中德商桥”在当地中文报纸登载声明,“有无房产对于一个原本就想投资德国的中国企业家来说并没有区别”,买房可移民的说法“实属荒谬”。
   
    “中德商桥”说,由于买房不能取得任何居留,也就意味着投资者即使购买了德国的房产,还不一定能到德国居住。
   
    那些美丽的陷阱
   
    《环球》杂志记者/郭朝飞
   
    目前网络上充斥着“买房移民”的广告,除前文提到的美国、德国和塞浦路斯等国外,在微博上,还不时传出其他国家“买房可移民”的消息,如“10万元就能拿到瑞典国籍”、“16万欧元西班牙买房全家移民拿绿卡”,等等。
   
    对于这些传闻,一些国家政府或驻华大使馆也迅速予以澄清。
   
    “10万元就能拿到瑞典国籍”的说法大范围流传后,瑞典驻华大使馆、瑞典移民局纷纷辟谣,称这是“错误信息”。据《环球》杂志记者了解,目前对想通过投资移民瑞典的中国人来说,拒签率相当高,瑞典移民局的申请通过率连1%都达不到,而且受理时间长达18个月,申请移民瑞典“很难”。
   
    “16万欧元西班牙买房全家移民拿绿卡”的消息,也被证实是无稽之谈。
   
    据《环球》杂志求证,西班牙政府去年确实计划修改移民法,以吸引欧盟以外的外国公民去西班牙购买一套用于度假的住房,只要购房费用高于16万欧元(约128万元人民币),就可以获得在该国居住许可。
   
    但至少到今年春天,这项政策并未出台,而且“居住许可”与“买房移民”也相去甚远。
   
    西班牙经济与竞争力部负责贸易事务的国务秘书海梅·加西亚-莱加斯表示,根据目前正在讨论的这项措施,如果通过购房实现在西居留,外来投资者也不能够在西班牙工作,不享有该国公共医疗体系优惠,其子女不能够在西班牙入学,因为该居留只允许某一段时间内享受其在西班牙的度假用住房。
   
    简而言之,正在修改的政策规定:外国人如果购房,一般情况下申请一次签证,可获批一年的多次往返及居留,一年内只要在该国居住6个月零一天即可。但是,不能够享受在西工作、子女入学、公共医疗保险体系的各项优惠政策等。这样的条件,等同于去西班牙旅游。一旦手中钱告罄,那对不起,你就必须离开西班牙了。
   
    莱加斯也道出了“购房换居留”措施的真实目的,即尽快售出银行手中囤积的大量住房,提高银行流动性,进而帮助西班牙银行尽早解决房地产泡沫破灭带来的巨额坏账问题。
   
    “在葡萄牙投资50万欧元,绿卡是绝对没有的。而意大利米兰这样的大都市,房价类似广州市中心房价,100万元买到的只能是偏远地段的房子。”业内人士表示,近来,欧洲一些国家纷纷放出外国人买房送“居住权”优惠,很多只是一个噱头。
   
    当心移民骗局
   
    《环球》杂志记者/郭朝飞
   
    专家提醒,在海外购房,要注意“居住权”与“永居权(即通常说的拿绿卡的区别)”。永居权即有永久居住的权利,而居住权是短期内居住,时间一过,需要再次提交居住申请,申请条件包括个人收入、存款、在该国居住时间等。如再次申请失败,可能有房都住不得。
   
    有业内人士向记者透露,曾经有人被这种模棱两可的表述骗了钱。“有人见广告说原本要花七八百万元的投资移民,现在只要花七八十万买房就能办成,结果办了后发现买房只有居住权。为了不让钱打水漂,只能继续加钱办移民,结果便宜没捡到,钱越花越多。”
   
    业内人士指出,要杜绝移民陷阱,必须从信息对称这个核心环节开始。第一,要搞清楚移民服务机构的合法性和业务区域,重点甄别其是否具有特许经营执照和公安部门批准的移民机构“国别”业务的限制。第二,不可轻信超短周期移民服务,更不能相信“签证百分百”的承诺。尤其警惕时下盛行的“4个月就能移民美澳加”,4到6个月全部办完投资移民手续。其实际内容只是完成阶段性工作,比如说收到面试通知或者打款等,客户根本没法出境。第三,要谨慎对待“零收费”服务。
   
    另外,专家提醒,为有效规避移民服务“陷阱”,保护自身合法权益,移民申请人在接受移民机构服务时,首先要留足证据,注意对中介机构的宣传材料、承诺等书面材料,以及音频、视频材料的收集,留足维权证据。其次,避免自身信息造假,要保证提供的材料公正真实。
   
    来源:2013年5月1日出版的《环球》杂志 第9期
   
    《环球》杂志授权使用,其他媒体如需转载,请与本刊联系。
   
   
    《环球》杂志2013年第9期封面
    多少“温柔一刀”在等你
   
    “要是单纯来美国买房子投资,一般都买30万美元以下的房子。房价再高了回报率就相对低了,不划算。”
   
    《环球》杂志记者/柳丝(发自洛杉矶)
   
    《环球》杂志记者/黄继汇(发自纽约)
   
    《环球》杂志记者/徐静(发自悉尼)
   
    《环球》杂志记者/陈济朋(发自新加坡)
   
    国际咨询公司麦肯锡在今年初预测:2013年中国人海外购房将更加火爆。麦肯锡认为,一些中国富人缺乏更多的理财项目,于是赴海外购买不动产,就是一个不错选择。
   
    中国豪客海外购房的新闻常常让外国人震惊。《华尔街日报》不久前报道的一个案例引人注目:凯文·布朗是纽约苏富比地产的房产经纪人,最近一个中国客人找到了他。这位女士对布朗说,500万美元的价格不是问题,之所以急着买房,是因为女儿要上哥伦比亚大学或者纽约大学。在陪着这位女士看了6小时房子之后,布朗终于忍不住开口问:你女儿多大?女士回答:两岁。几个星期后,布朗和这位女士签下了一间价格为650万美元的公寓。
   
    据媒体报道,目前中国客户已经是伦敦豪华不动产市场的第二大买家。而在美国、澳大利亚、新加坡、韩国,有关中国豪客买房的报道也是连篇累牍。
   
    买房,不管出于什么目的,都有一个共同的目标:正收益,即要保值增值。但《环球》杂志在调查中发现,很多在海外购房的中国投资者,也常常成为多方欺诈的对象,买来了房,住不进、住不起、不敢住的情况也并不鲜见。
   
    当心中介的忽悠
   
    对很多中国投资客来说,到海外买房,“最亲密”的合作对象就是当地的房产中介机构。但并不是每个中介都是真诚的朋友。
   
    旅澳20多年的悉尼上海商会会长卞军告诉《环球》杂志记者,中国人到海外买房要尽量了解公开信息,而一些中介容易利用中国人对当地不熟悉的弱点,虚假夸大房屋环境、地理位置、投资回报等。
   
    2010年,从中国移民过来的张先生夫妇在悉尼买房,房地产中介向他们介绍说:他们要买房子的地方靠近维多利亚公园,会成为“悉尼下一个市中心”,他们能得到“每年5%的租金回报”。
   
    中介还许诺说,悉尼房地产市场会持续火爆,每7年约会升值一倍,因此,“两年之内他们购买的房产肯定会升值”。
   
    两人在房地产经纪人的忽悠下,在合同上签了自己的名字,并且支付了房价1/10的押金10.7万澳元(约合11.7万美元)。
   
    但现实是,悉尼房地产并没有因为两人的购买而进入“温暖的春天”,2011年之后悉尼房价开始下跌。
   
    张先生夫妇发现自己的投资很失败后,把房地产中介告上了法庭。最终,澳大利亚最高法院判定张先生与房地产中介的合约无效。因为中介有欺诈行为,他们所承诺的美好“前景”是虚假的。但是法官也指出,张先生夫妇俩对悉尼房地产抱有“天真的信念”——他们一定要清楚,悉尼房地产出现不景气也是正常的。
   
    这还算是幸运的,记者在调查中发现,还有不少投资者在中介忽悠下,购买了最终不中意的房产,但合同已签、钱已付出,后悔晚矣。
   
    看到了太多房地产骗局的卞军,提醒准备到澳大利亚买房的中国人,无论在哪个国家买房都应该事先把功课做好,了解房子的周边价格更是必要的,而且这在澳大利亚都是公开的信息。
   
    “在澳大利亚这样的国家,买房前首先要把合同看清,如洪水火灾等事项里面都会写清楚,合同中也会提及这房子已经有多少年,是否有虫,物业管理费用多少,房子是否大修过等等,最重要的是自己要查房才能做到心中有数。”
   
    财政部亚太财经与发展中心副研究员胡振虎提醒投资者,在美国、加拿大、澳大利亚、英国、新加坡等国购买房产时,人们还应重点衡量房屋交易是否存在陷阱,比如是否已经倒过手,相关手续是否合法、齐全。
   
    地下钱庄的猫腻
   
    买房子动辄需要几十万美元,而根据目前中国外汇管理的规定,每一位境内居民每年只可以兑换5万美元或等值5万美元的外币。如此,几十万美元从银行渠道肯定是出不去的,这些大额资金如何出境?
   
    一些人选择了地下钱庄。而这显然是非法的,且有很大风险。
   
    准备到澳大利亚买房的Andy,就苦于如何将资金汇出。经朋友引荐,他找到了隐身于深圳闹市区的一间留学中介,这个看似普通的中介公司实际上是一个地下钱庄。该公司老板老A(化名)并不讳言这一点。
   
    Andy向老A咨询了资金转移问题。老A说,客户只需在资金转移前半个小时给他电话,告知具体转移的金额和交易的币种,他会按照当时的黑市牌价确定兑换汇率。如果客户认可兑换价格,就要在半个小时内将资金打入庄家提供的若干个指定账号,而庄家会在一个小时内将兑换后的外币打入客户在海外的账户。
   
    “由于央行反洗钱局会对商业银行大额转让交易进行调查,所以庄家提供的账号打入资金都不会超过100万元。”但老A说,最稳妥和安全的方法是直接交付现金,不管规模有多大,他们甚至可以派专人去提款。
   
    地下钱庄渠道最大的硬伤是双方的信任,以及可能遭遇极高的法律风险,造成资金在转移过程中的损失。一位银行人士曾透露,她曾接触到一个客户,该客户看中了澳大利亚的一套房子,开发商要求房款必须以同一个人的名字汇过去。这个客户通过地下钱庄汇钱,对方收了手续费却迟迟没办好,结果过了开发商规定的打款时间,导致房子没买成,手续费也没要回来。
   
    时间上的不同步以及空间上的分离,让Andy担心资金的安全无法得到保障。“一旦钱庄的账号被查封或者冻结,银主只能自己承担损失。”另外,双方没有任何的合同约定,钱庄的道德风险,可能的携款潜逃,考虑到这些因素,Andy最终放弃了通过钱庄转移资金。
   
    房税是个无底洞
   
    “高回报”是支撑中国人海外置业的一个要素。但人们往往只看到了房价上涨的一面,如2009年到2011年,伦敦市中心房价增幅达到14.7%;加拿大温哥华的普通住宅价格十年来已经上涨了3~4倍;在澳大利亚,租金回报率约为6%到8%,而房价大约每7年翻一番。
   
    但事实上,这样的想法很天真,而且一不留神就有跌入税务陷阱的可能。
   
    一位在美国住了十几年的财富规划师提示说,国人务必在购房前做好该做的功课,以免陷入意料不到的投资成本或税法陷阱。美国是一个税务极度复杂的国家,而与房地产相关的税项很多与国人熟知的国内现有的房产税项大相径庭。
   
    这位财富规划师举例说,她的一位来自北京、在美国有业务的客户,在纽约长岛投资了一栋175万美元的独栋别墅准备退休后居住。这位客户近几年没有打算在这个房子居住,房子过户后,请中介替他出租房子。这栋房子的状态与设计不错,很快就以每月租金6000美元出租给了一个美国家庭。客户算算一年租金除以房价的投资回报率可达4%以上后满心欢喜。
   
    可是,客户的美梦不久就被敲碎了。一是他发现原来他这栋房子每年需交2.8万多美元的房产税。再者他所收到的租金,在减掉所交的房产税及房子维修费用后,成为了他每年在美的收入,这需要交美国联邦税。
   
    而如果他因业务需要每年在美居住4个月以上,他不但要作为纽约居民另外再缴州税或甚至市税,根据美国税务局海外账户税收遵循法的规定,作为在税务上被界定为“美国居民”的他,还必须要向美国申报其全球资产,并缴纳该付的税项。假设没有及时申报包括他在中国的资产,会面临严重罚款,甚至还得坐一回美国的监狱。
   
    另外,如果这位客户不准备出售房子而把它留给后代,这栋房子还可能需要向美国政府缴遗产税,按目前税率来算,其联邦税加上纽约州税,可高达56%。这一发现让客户吓一大跳,不仅认识到他目前的投资回报率一下掉到3%以下,还要考虑如何处理潜在的后续问题。
   
    以上的个案反映了近年中一部分国人匆忙在美购房后陷入的税务困境。美国有关房地产买卖及持有的税项林林总总,而且由于各州/市/区政府相对独立,除了联邦税赋一致以外,会因房产所处地点(州、市、区),房产类别(个人/商用)及房产总价等而有所差异,且相去甚远。
   
    美国国税局在2013年已经全面执行海外账户税收遵循法,即便不是美国公民或永久居民,也有可能一不留神被界定为“美国居民”,而需按照美国法律履行一系列申报纳税义务。
   
    在澳大利亚买房也有类似的支出。澳和地产公司的董事潘先生告诉记者:“澳大利亚房价主要由地价、建筑成本、开发商和经纪人利润、政府税收等构成。”他说,在澳大利亚,购房者除了要付房价外,需要给当地政府缴纳“印花税”,地方政府还要向业主征收“地税”、“贡献费”以及“消费税”。中国移民一般喜欢买新公寓,而“消费税”就是针对全新物业征收的。
   
    澳洲联邦地产董事长吉米是第一位在悉尼建起两座18层高楼的华人地产商,他提醒说:“对于买楼花或买全新公寓的人来说,要考虑到物业费问题。物业费在房子成交后不管是自住或是投资,业主均需每一个季度交一次。一般来说,买楼花的时候不知道物业费是多少;而地产商为了吸引买家,第一年的物业费一般也收得比较低,但第二年也许就涨得比较多。客观地说,楼盘越大、越高,物业费越贵,游泳池、桑拿房、健身器材越齐全,物业费越贵。”
   
    作为投资,还要考虑到房屋的总价。在美国南加州,《环球》杂志记者从房地产中介了解到,华人多购买50万美元以下的低档房用于投资,而100万美元以上高档房屋的购买者大多都是自住享用的。
   
    胡振虎在分析如何选取海外房地产进行投资时指出,一方面,应该重点研究东道国房地产市场的相关法律法规,尤其是对购买人身份的限制,比如是短期移民还是长期移民等;另一方面,要慎重分析房地产背后相应的税收、维护费用、保险费和收费等。
   
    小心那只看得见的手
   
    新加坡也是中国投资者青睐的购房地,但在这里买房,需要考虑一个重要的因素——政府对地产的调控。
   
    印花税是新加坡政府调节需求的措施之一,尤其是调节外国买家的私宅投资需求。在2011年底宣布的降温措施中,政府宣布将原来累进制的印花税一律提高到3%,并在此基础上对外国买家和非个人买家额外征收10%的买方印花税。这一措施宣布之后,私宅价格上涨减缓,外籍买家和非个人买家所占的比例降至7%,作为市场投机活动标志的期房买卖也相对减少。
   
    2012年下半年,住宅价格再次抬头,新加坡政府在今年1月初被迫推出被戏称为“史上最严厉房地产调控”的措施,涉及政府组屋、私宅以及工业地产。外籍买家额外印花税调高至15%,永久居民首套房需缴纳5%的额外印花税,第二套房及以上需缴纳10%。
   
    第一太平戴维斯新加坡研究与咨询部高级董事张敏璋表示,针对外国买家的额外印花税,对一些中国买家的影响其实不大,这些人本身的财富增长速度甚至都可能快过这部分额外的税费。但是,对于其中一部分投资客来说,风险之一是政府的调控措施。“既然已经出了两轮调控措施,那就完全可能再出第三轮。”
   
    还有房产税,在房地产价格飙升的背景下,新加坡政府最近在财政预算案中宣布将从2014年起改为阶梯递进制的房产税,最高达19%,2015年进一步提高到20%。对一些中国投资客来说,可能买得起房,但却交不起税,最终买房也成了竹篮打水一场空。
   
    这样的政策风险,显然是赴海外买房者必须予以高度重视的。
   
    如何选择
   
    《环球》杂志记者/郭朝飞
   
    对于选择去哪里买房?如何规避在海外投资买房的风险?有关专家给出了一些建议。
   
    财政部亚太经济与发展中心副研究员胡振虎分析说,一方面,从房地产供需和价格上看,发达国家与不发达国家不同。在几乎所有高收入发达国家,住房存量都过剩。而在一些不发达国家,可能会存在住房紧平衡状态。因此,发达国家近些年可能因供给超过需求,房屋价格一直较低,而不发达国家则房价较高。仅从这一点来看,发达国家市场更应被看好。
   
    另一方面,从市场交易规范程度上看,两种市场亦存在水平上的差距以及结果的迥异。由于市场发育程度不同,政府在房地产交易中所起的作用也不同。发达国家政府对市场干预较少,政府主要对房屋交易起到监管和提供公共服务的作用;但是,在一些不发达国家,由于政府过多地直接参与经济活动,会存在不规范、不透明交易,腐败现象难以避免。
   
    而市场环境的好坏不同,将产生不同的法律风险、监管风险和道德风险,甚至传统文化、消费习惯不同和语言不通也会产生不同的风险。
   
    此外,无论是发达国家还是不发达国家,都存在因汇率波动、国际大宗商品价格波动等产生的市场价格风险。
   
    因此,在海外购房投资之前,一定要做好充分的前期调研,熟悉相关国家的市场环境,即使是委托代理机构,也一定要防范欺行霸市的不规范市场行为。
   
    中国农业银行总行高级经济师何志成也指出,要对投资国房市走势有所研判。相对来说,要在经济上升或者恢复较快的国家买房,因为经济大周期还可能会导致房价上涨;而欠发达国家,尤其是经济下滑很厉害的国家和地区,未来房价很有可能会维持下跌趋势,最好不要碰。
   
    何志成也指出,对一般投资者来说,把海外买房视为投资其实不可取,因为在国外,只有小部分有专业知识的人才会投资房地产。
   
    目前,欧债危机和美国的产业结构调整,使得当地出现了一些价格低廉的房子,比如在底特律,2300美元就可以买一栋别墅,这看上去非常诱人。“国内人一听说还有这么便宜的房子还是独栋别墅,肯定愿意去购买。”何志成说,“但一般来讲,房价低的地区,肯定是有很多隐患的地区,起码最近几年可能不太适合居住,未来可能也有上涨的机会,但不确定因素太多了。”
   
    来源:2013年5月1日出版的《环球》杂志 第9期
   
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    抄底底特律?
   
    《环球》杂志记者/闫亮(发自底特律)
   
    “底特律破产了”、“1美元1套房”、“国内炒房客组团抄底底特律”等消息近日频频见诸报端,现在是去底特律抄底的好时机吗?
   
    带着疑问,《环球》杂志记者近日亲赴底特律一探究竟。
   
    这是一座名副其实的“鬼城”:在底特律市中心区域,可见被废弃的一栋栋房屋、玻璃全部消失不见的厂房,以及年久失修的破败商厦……荒草杂乱入眼,居民区根本见不到人。
   
    在这样的“鬼城”,1美元真能买到房吗?
   
    还真可以,但买得起,未必住得起;住得起,未必还有胆量住。
   
    底特律一房地产经纪公司职员艾伯特·哈基姆就告诉《环球》杂志记者,“一美元房”其实在底特律并非新生事物,他所在公司上星期就又售出过一套。
   
    表面上购买价是1美元,但购买者还要预缴税费、保险和市政评估费,因此初步的总花费约在1400美元。
   
    对购房者来说,如果1400美元真能拿下一套房,也是难以想象的便宜。但关键是,在美国购房,花钱是长期的事情。
   
    哈基姆就介绍说,购得房产后,购房者还需每年向政府纳税,纳税标准参照当地政府对房屋的评估价。他举例说,一套房子尽管现在售价1美元,但政府对它的估价可能是3年前的价值,即大约6万美元,因此纳税基数为6万美元。
   
    密歇根州下属各县年度房产税率不等,同一郡县不同校区的税率也不等。以一套位于韦恩县普赖尔大街、建于1905年、占地1299平方英尺(合121平方米)的自住型“一元房”为例,如果当地政府对其估价为6万美元,按当地目前6.819%的房产税计算,购房者每年应缴4091美元房产税。
   
    让很多人不敢来底特律捡便宜的,最关键因素则是糟糕的治安环境。
   
    上世纪五六十年代,大量黑人涌入底特律寻找工作。民权运动引发的种族紧张以及1967年极具破坏力的骚乱令白人和中产阶级逃到郊区。商业也随之流失到郊外,这让本已因制造业外流而不堪重负的城市经济愈发雪上加霜。
   
    作为“汽车之都”,底特律是通用、福特和克莱斯勒三大汽车公司的总部所在地。但最近20年,美国汽车业全面衰退,失业率持续攀升,底特律经济一蹶不振。这让底特律人口从1950年的180万人缩减到了目前的71.3万人。
   
    随之而来的则是犯罪率上升、治安状况堪忧,底特律被冠以“犯罪之都”之名。对外来购房者而言,如果买下房屋却送了性命,相信这是谁都不愿意干的傻事。
   
    当地非政府组织“女孩的选择”工作人员迪娜·波利奇基奥说,受底特律财政赤字和高额债务的影响,市政府眼下向民众提供的社会服务已经减少,例如城市照明设施缺失,一些道路失修,警察、救护车和消防部门应对突发事件时远不如以前迅速和及时。
   
    除了外在的可见变化外,在波利奇基奥看来,底特律最大的变化是民众的心态,不少年轻人盼望离开底特律,对他们而言,“成功”的意义便是离开底特律。
   
    在这种恶劣的环境中,可以说,即使房屋白送,相信很多美国人仍对底特律望而却步。毕竟,在这个“鬼城”,你住下就要交高额税收,你还很难找到稳定的就业岗位,更何况,你还很可能会付出生命的代价。在这样的城市,1美元的房子,你还会买吗?
   
    来源:2013年5月1日出版的《环球》杂志 第9期
   
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    《环球》杂志2013年第9期封面
    中国的买家很在意房子的朝向,喜欢朝南的。这和美国人的购房观点有很大的差别,由于美国的公寓楼都不让在窗外晒衣服,美国的公寓里都有暖气,冬暖夏凉,美国人对朝向并不在意。
   
    《环球》杂志记者/王亚宏(发自伦敦)
   
    《环球》杂志记者/黄晓南(发自温哥华)
   
    《环球》杂志记者/黄继汇(发自纽约)
   
    《环球》杂志记者/柳丝(发自洛杉矶)
   
    《环球》杂志记者/陈济朋(发自新加坡)
   
    《环球》杂志记者/徐静(发自悉尼)
   
    “前天在钻石吧市,我们公司有一套90万美元的房子上市。这套房子四室三卫,使用面积不到2000平方英尺(约185平方米),占地6000平方英尺(约560平方米),当天就有200多人去看房,十多个人当场就交定金下offer(意向)。”在美国洛杉矶,刚刚入行一年多的房地产经纪人付毅告诉《环球》杂志记者,美国房市从去年开始好转,房价一直在涨,尤其是华人看中的热门地区,房价甚至有翻倍的。
   
    “最近,我每天都要工作到晚上9点,陪客户看房子,谈贷款,甚至有的客户半夜还打电话。越到周末和节假日越忙,根本没有自己的时间。”付毅说。
   
    同样火爆的华人买房场面也出现在纽约、伦敦、新加坡、悉尼……
   
    华人在海外到底热衷于买什么样的房?
   
    年轻人青睐学区房
   
    “近些年来,华人首次购房者越来越呈现出‘年轻化’的趋势,有的购房者年龄才22、23岁左右。”伦敦一家房地产中介透露。据调查,华人首次在英购房的平均年龄为29岁,大大低于英国本土首次购房者的平均年龄。
   
    按照最新的趋势看,很多华人留学生甚至还没毕业就已经开始进入英国房地产市场。这些留学生大都来自北京、上海、深圳和广州等中国一线城市,他们多数购买价值在15万到20万英镑的房产。在他们的推动下,在伦敦、牛津、剑桥等名校云集的地区,户型不大的“学区房”已成为很多中国买家的追逐热点。
   
    英国房地产经纪公司莱坊称,“很难估计英国的教育产业到底为伦敦带来多少投资。亚洲投资者很乐意为他们的子女买房,方便他们在留学期间的居住,学业结束后这套房子还能作为不动产长期持有。”
   
    在加拿大,对外国人在当地买房不加任何限制,而且银行对外国留学生提供50%~65%的房贷,使得那些有家庭经济实力做后盾同时又具备经济头脑的中国留学生也加入买房的行列。
   
    小王(化名)同学在他就读的大学附近买下一套40万加元(约合39.4万美元)的公寓房。两室一厅,100平方米左右,首付20万加元(约合19.7万美元),月供600多加元(约合590美元)。全套出租,月租金在1400加元(约合1380美元)左右。小王自住一室,把另一室出租给同学,700加元(约合690美元)的月租金收入正好可以用来付月供还稍有盈余。
   
    等到将来小王读完大学要把公寓房卖掉时,即便是届时房价没涨多少,他至少不仅省下了自己这几年本应支付的房租,而且还挣到了付月供的钱。
   
    越是豪宅越要买
   
    在伦敦,一些年纪较大的投资者则中意动辄几百万英镑的豪宅。
   
    根据房地产经纪公司莱坊的数据,自2009年3月以来,伦敦最高端住宅市场的价格已上涨49%,这股豪宅热几乎完全是外国买家推动的,目前外国买家占伦敦高端公寓成交量的85%。在这些外国买家中,中国人是一股主要的力量。莱坊称,中国买家已经成为伦敦高端房地产最活跃的用户,在人民币升值的驱动下,有不少中国客户“抄底”伦敦楼市。
   
    2010年香港房地产大亨刘銮雄就花3300万英镑(约合4980万美元)买下了伦敦高档住宅区贝尔格拉维亚的一幢6层豪宅。据称在伦敦国际精英会房地产部门的客户名单上还有很多在伦敦物色房子的中国大陆人,他们的购房预算在800万(约合1200万美元)至1700万英镑(约合2567万美元)之间。
   
    中国买家强大且持续的购买力,让英国房地产市场感到震惊。“此前虽也有中国买家到伦敦投资,但所占比例远不及欧洲、中东买家,因此开发商并未给予特别的关注,而现在中国买家的地位被提升到突出位置。”伦敦比德尔顿地产公司置业顾问阿历克斯·卢顿称。
   
    而加拿大众所周知的富人区——温哥华西区,也是一些华人购房的首选。这里的当地居民多为律师、医生等高收入人士,更重要的是这里除了有不列颠哥伦比亚大学外,还有许多优秀的中小学。温哥华西区一直是房地产的黄金地段,此时房地产价格更是飙涨。2011年年中,温哥华西区房屋基准价突破200万加元(约合197万美元),创下历史纪录。当年售出一套最贵的豪宅,成交价为1680万加元(约合1655万美元)。
   
    刘先生就在这里买了房子。从他带领全家登陆加拿大伊始,便与地产经纪合作开始着手在温哥华寻购独栋豪宅。历经半年左右的调研、看房、比较最后确定在温哥华西区购买一栋600万加元的豪宅。
   
    刘先生有四个孩子,其中三个尚未成年,最小的孩子才刚满两岁。他对目前购置的房屋颇为满意。因为,他的孩子们可以足不出西区便可从小学到大学就近受到良好的教育。同时,这栋地产总面积为3600多平方米、房屋建筑面积为1300多平方米的豪宅不仅眼下能为六口之家提供舒适的居住空间,而且凭借西区经久不衰的地段优势和学区环境,也是一个很好的投资项目,至少在将来也是一笔保值的资产。
   
    然而,粗略的计算就可得出足以令一般人无法承受的房债。600万加元(约合591万美元)的房价,如按月供1万多加元(约合1万多美元)、年地产税为2万多加元(约合2万多美元)计算,这意味着首付210万加元(约合207万美元)(35%)之后,每年至少得支付16万加元(约合15.8万美元)的月供和地产税,而且还得支付30年。这还不包括偌大一个豪宅里里外外所必不可少的维护修理费用。
   
    于是,安顿好老婆孩子后,刘先生便打道回府,毕竟钱还得从中国挣。从此他在加拿大-中国之间往返飞行。
   
    在新加坡楼市上,也活跃着中国豪客。在东南部海岸的一个高档住宅项目,顶楼的单位大多面积很大,堪称“豪宅中的豪宅”。在时不时来看房的客人中,有相当一部分是来自中国内地的潜在买家。
   
    豪富的中国买家,让很多当地人看了觉得不可思议,在高房价成为热点议题的环境下,也被认为是推高当地房价的主要群体之一。一位新加坡议员最近在国会发言时说,当地一名年轻人看到有中国买家一口气买了三套私宅,让他觉得自己一直以来为之努力的生活,现在渐渐超出了自己的能力范围,感觉有些气馁。
   
    华人社区楼市火
   
    在华人比较集中的美国加利福尼亚州,加州地产经纪商协会的调查数据显示,2012年加州出售的房产中,5.8%由国际买家购买,中国买家则占到国际买家的近四成。另有数据估计,加州的买房者中,约一成人是在加州购买第二套住房的华人,这些住房或用于投资,或为其他亲属居住。
   
    已经移民美国20年的王茜一家,为了子女上学,至今仍然租住在学区较好的坦普尔市。女儿今年就要上大学了,王茜一家也开始考虑买套属于自己的房子。
   
    她告诉记者,刚看上坦普尔市以东10公里左右市蒙罗维亚市一套130多平方米三居室独立屋,售价约30万美元。但同样面积的房子在坦普尔市至少要在50万美元。
   
    对于海外到美国炒房,王茜有些抱怨地对记者说,即使是金融危机那两年,在稍微好一点的学区,尤其是华人多的区,房价一直也降不下去,这两年更贵了。
   
    “十年前父母花15万美元在南邻坦普尔市的艾尔蒙提市买了大房子,还劝我们当时也在旁边买一套。我们那时候为了孩子上学没买,现在父母房屋的价值已经涨到80万(美元)了。现在再不买,过两年更要贵了。”王茜说。
   
    华人买房带动了洛杉矶郊区华人社区的繁荣。在洛杉矶东南郊区的泼莫纳市、奇诺市、西柯汶纳市等郊区城市,普通房屋使用面积大都在1500平方英尺(约140平方米)左右,房价相对较低,成为许多华人投资买房的重点地区,一些地方则成了华人的新聚居区。
   
    一名不愿透露姓名的华人房屋中介告诉记者,从2012年1月到现在,这些郊区市的平均房价上涨了50%。“去年在这些地方花20万美元做投资的,今年得花30万才能买得到,而且还得下手快。”在他的客户中,八成是亚裔,其中中国人最多,其次是印度裔。
   
    注重朝向和风水
   
    中国人在美国买房,有啥特点?喜欢“新的”。“这可能是由于中国现在都在建新房,过个两三年的房子就被看作是旧房子了。”纽约的房地产经纪人葛敏求说。
   
    而美国90%以上交易的房子都是旧的二手房。很多房子甚至还是上世纪二三十年代的。“不过这些老房子的质量都很好。”
   
    越来越多的中国人也认识到了这点。葛敏求说,他发现现在中国客户都更懂纽约房市了,知道很多上世纪八九十年的老房子内部结构其实是很好的。
   
    另外中国买家很在意房子的朝向,喜欢朝南的。这和美国人的购房观点有很大的差别,由于美国的公寓楼都不让在窗外晒衣服,美国的公寓里都有暖气,冬暖夏凉,美国人对朝向并不在意。而且阳光强烈的时候,很多美国人还会拉紧窗帘,“怕把家具给晒坏了。”
   
    对于中国客人来说,安全也是一个非常重要的考量。纽约的地产经纪人罗伯·佩尔说,他有套朝南的住房,在8楼,这都是中国客人喜欢的因素,但大厦有保安和24小时监控录像,则是客人最终选择它的根本原因。
   
    在澳大利亚,华人爱买新房,也是地产商都熟知的行业规律。16岁就来悉尼留学的陈健现在已经大学毕业,不久前,他在父亲的资金支持下,买了个有2层楼5个卧室的新房子,连土地加上建筑共500多平方米,房子位于悉尼华人聚居的伊斯特伍德区,花了他110万澳元(约合114万美元)。
   
    提起买房要注意哪些细节,陈健颇有心得,他说:“房子的地理位置、价位、房型、周边环境、交通,社区的市政设施都要考虑,买下之后的费用还包括市政费、水电煤、每年的除虫费、房屋保险(防盗偷、防火灾等)。”
   
    万科出海 面向华人
   
    “早晨!万科登陆旧金山”,今年2月14日,身在美国的万科集团董事长王石发了这样一条微博,此前一天,万科与有美国头号房企之称的铁狮门房地产公司(Tishman Speyer)宣布,两家公司达成协议共同开发位于旧金山的富升街201地块。
   
    据铁狮门和万科共同披露,该合资项目总投资约为6.2亿美元,其中万科将投资1.75亿美元,铁狮门提供7500万美元。富升街201地块将建成“高层豪华住宅公寓”,为两栋相连的住宅楼,一栋37层,一栋42层,共有655套住宅。这个项目与铁狮门开发的另一处双栋高层公寓——无限阁,隔街相望,无限阁每套的售价是60万~600万美元。
   
    瑞士信贷的一份报告称,万科证实富升街201项目的主要目标客户群是中国大陆买家。万科总裁郁亮表示,万科优先考虑在海外华人集中的地区开展业务。王石也曾在美国纽约哥伦比亚大学出席一个中国商界会议时表示,因为万科的不少客户都移民海外,其中30%是选择北美为目的地,万科也会跟随他们进军北美。
   
    业内人士分析,万科出海可以对接目前国人移民与海外置业的需求。相关统计显示,2012年中国客户成为美国房地产的最大买家,占其整个国际销售的11%。
   
    据王石透露,万科旧金山项目虽然还没有竣工,甚至还没有开工的时间表,但中国大陆买家已经追随万科的脚步转战北美,并已经订购出200套房产。
   
    王石表示,在经历了金融海啸的低谷之后,美国市场渐渐回暖,这是投资的好时候。中国大陆的新移民和大陆买家的海外购房热情,以及人民币汇率未来的升值空间等,多个方面都显示,现在是进入美国市场的最好时机。
   
    “我们并不担心市场。”王石说,铁狮门提供的资料显示,预计这个项目40%以上买家是海外华人及来自中国大陆的新移民。
   
    (本刊据公开资料整理)
   
    来源:2013年5月1日出版的《环球》杂志 第9期
   
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    《环球》杂志2013年第9期封面
    欧美人为何不那么热衷买房?工作变动频率较高,没有户籍限制,也就没有在一个地方买房定居的动力;讲求子女自立,老子不会考虑给儿子买房;较好的福利制度和金融体制,使欧美人有很多投资渠道,也没有太多生活的后顾之忧。
   
    《环球》杂志记者/陈昕晔
   
    《环球》杂志实习记者/樊若洋
   
    中国人为何热衷海外买房?这个问题可以拆解为两部分,一是中国人为何热衷买房?二是为何热衷在海外买房?
   
    买房关乎安全感
   
    关于中国人为何热衷买房,国内有过热烈的讨论,有正解,如城镇化说、炒房说、保值说;也有犯了众怒的“丈母娘说”,大意是丈母娘逼着女婿买房才能娶媳妇,增加了买房需求,推高了房价;还有更为搞笑的“二奶说”,说有些人为了包养二奶,就要单独为二奶买房,这样无形中促进了房产业发展,有些地方甚至形成了“二奶村”。
   
    抛开种种买房的理论,生于上世纪六七十年代的人恐怕不乏这样的记忆,儿时的大杂院、筒子楼,几代人同居一室,《贫嘴张大民的幸福生活》正是那个年代的写照。那时,中国人从来没有想过买房或者租房,绝大部分的房子是公家的,人们只能等着分房。
   
    随着中国市场经济的发展,随着更多先富起来的人的出现,还有近年来的流动性过剩,人们手里有钱了,这些钱用来做什么?
   
    投资股市,亏钱的居多;用来做企业,很多行业不能进入;放在银行里,有通胀,而且银行缺乏足够的金融工具帮助人们理财升值。
   
    而买房子,它首先满足了人们对私有财产权的心理需求,如前文所说,在计划经济的年代,中国人除工资之外,鲜有其他财产,而写着自己名字的房产证,还有业主这个词,都让人们产生某种确认感。
   
    其次,买房让人产生安全感。在几千年农业文明的阶段,中国人完全没有社会保障,安全感的缺乏根深蒂固,今天中国的社会保障体系也还在完善过程中,从“养儿防老”到“以房养老”是一种合理的过渡。
   
    于是,计划经济压抑的住房需求与人们对安全感的寻求互相助长,而房价的上涨与更多地买房则形成了循环,越涨越买,买到了就踏实了,就觉得值了。
   
    也有人总结过,欧美人不像中国人那样热衷买房是文化与体制决定的。工作变动频率较高,没有户籍限制,也就没有在一个地方买房定居的动力;讲求子女自立,老子不会考虑给儿子买房;人口增长率多呈下降趋势,很多人享用遗产就行,没有买新房的欲求;工业化过程很长,城市化热潮早已时过境迁,人们没有往大城市买房住的冲动;此外,较好的福利制度和金融体制,使欧美人有较多投资渠道,也没有太多生活的后顾之忧。
   
    还有欧美本就不鼓励炒房,于是养房、炒房成本极高。同时,一个人一个社保号码,财产通常是透明的,一个人无法拥有多套房产而逃避税收。
   
    为何去海外买房
   
    近几年,中国政府对房地产的调控也越来越严厉,今年新出台的“国五条”对二手房征20%的差价税的举措,进一步压缩了炒房人的“套利空间”。房地产“去投资化”已成各方的共识,而多年沉积在房地产上的巨量逐利资金将流向何处?
   
    资金总是要追求利润的。大资金总喜欢从估值高的地方溢出,流到有潜在升值潜力的“价值洼地”。 2008年金融危机后,长期低迷的欧美房地产市场正是这样一块“价值洼地”。
   
    于是一些国内楼市挤出来的套利资金开始尝试全球资产配置。媒体报道的郭先生就是一个典型的例子,2010 年年初,郭先生以600 万元卖掉了北京四环内一套160 多平方米的公寓,当时这套房子从2002 年的7000元/平方米涨到了3 万多元/平方米,翻了四倍!两年后,他以26.5 万美元买了一套位于美国西海岸某大学附近的230 平方米的别墅,而此价格已较房地产泡沫顶峰时跌去一半。
   
    一出一进,郭先生不仅以环境嘈杂且污染严重的闹市房,换了套带花园的美国乡间别墅,而且还赚足了将来定居美国的本钱,实现了全球套利。
   
    与资金配置需求相应的,中国中产阶层的另一种需求也在攀升,他们开始更为重视食品安全、空气质量、未来的保障、子女的教育。
   
    与此同时,一些经济低迷国家对中国的资金也充满期待。搜房网的调查显示,包括西班牙、意大利、葡萄牙、澳大利亚等地官方机构都跃跃欲试,表示愿意接待中国购房者赴当地购房。这些国家开始招徕中国买房者,参与中国的房展会,大肆宣传:山清水秀的环境、便宜的房价,还有中国人非常看重的永久的土地所有权,甚至还有取得永居权或者国籍的诱惑。
   
    在这些因素作用下,中国人去海外买房呈现出明显的上升趋势。来自全美房地产经纪人协会的数据显示,自2011 年起,中国以90 亿美元、总占比11%的份额,超越墨西哥、英国,成为仅次于加拿大的第二大美国房地产买家,中国买家的最大特点是购房多集中在学区或实验室附近。
   
    买房背后的话题
   
    许多中国人的海外买房行动背后,多多少少闪动着或明或暗的移民诉求。如何看待中国人在海外买房移民——或者说,如何看待由海外买房折射出的移民问题?
   
    一方面,在一个开放的社会,全球资本、人才的流动是积极的。无论是发达国家,还是处于社会转型、发展等特定时期的国家,都普遍面临人才和资本转移现象,对此应客观认识、理性看待。中国的投资移民是全球投资移民的一部分,也是国力上升的表现。
   
    随着中国经济不断发展,各国资本看好并流入中国市场,出国留学人员“回流”现象明显。同时,一批中国人通过移民分散到世界各个国家和地区去,他们会将中国的历史文化传播出去,这对于中国在世界的和平发展有很多价值。美国华人全国委员会主席薛海培就对《环球》杂志记者说:“1987年我来美国的时候,全美大概只有150万华人,但现在已经有约400万华人了,预计2020年,会涨至600多万。”这有利于增强华人的凝聚力,也事实上展现了中华民族的软实力。
   
    但另一方面,精英阶层移民意味着人才和资产的流失,对中国社会向“橄榄型”的转型也是一个挑战。
   
    由招商银行和美国咨询公司贝恩2011年联合发布的《中国私人财富报告》显示,中国富人的投资移民意愿强烈。受访的千万富翁中,将近60%已经完成投资移民或有相关考虑。在亿万富翁(可投资资产规模在1亿元以上)中,约27%已经完成了投资移民。
   
    针对中国企业界人士大量移民的现象,新加坡国立大学东亚研究所所长郑永年指出,“中国大量的企业家,尤其是民营企业家都在向外移民,这是不正常的现象。”他认为,企业家是经济发展的主体,大量企业家外移,不仅会造成中国财富的流失,更会影响中国经济的可持续发展。
   
    因此,对于中国这个向“橄榄型社会”转型的国家而言,在继续创造财富的同时,如何保护好财富(人才与资本),已成重要课题。
   
    来源:2013年5月1日出版的《环球》杂志 第9期
   
   
 
 
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